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朗成17.44亿元的价格竞得云西路南侧地块,楼面价为9562元。

来源:凤凰房产   发布时间:2017-10-18 11:12:54

*战报:10月18日上午,开发区*大道以东、云西路南侧地块在台州市公共资源交易*(市府大道777号民泰银行大楼3楼)举行。该宗地块出让面积为127652(其中:A地块104924平方米,B地块22728平方米),地上总建筑面积为182386方,起始楼面价为6372元(没考虑回购等其他因素),起拍价为116227万。

该宗地块吸引了包括荣安、朗成、保利、方远、碧桂园、国强和中梁等在内的房企参与,*终朗成以17.44亿元的价格竞得,楼面价为9562元。

该宗地块从明确出让开始,就备受关注,其看点在于,首先地块位于大转盘的东南侧,为老城区和开发区的交界处,地段条件优越;地块体量较大,仅仅出让面积就达到了12万多方;容积率较低,A、B区域较大容积率分别只有1.5和1.1,也就是说几乎确定为洋房排屋类项目;单单从出让公告上看,附加条件少,仅仅回购了诊所,而没有商业、住宅等回购安置的牵绊。

该宗地被认为是市区今年以来,*有希望冲击万元楼面价门槛的地块,也是和温岭两万楼盘价的中华路地皇条件*接近的地块。

而该宗地块的不利条件也在于总价等门槛较高、高端市场去化周期以及定价较难评估、地块内以及周边有教堂和庙宇、电站等不利因素。而上述情况加上市场供应增加、宏观政策收紧后带来的不确定因素,或影响房企们的拍地信心。

拍卖出让地块的基本情况和规划指标要求:

建设项目规划条件及建设要求:详见台规条〔2017〕10007号及《*大道以东、云西路南侧区块门诊所回购协议书》。

地块区位及四至

该宗地块位于椒江葭芷大转盘的东南侧,为老城区和开发区的交界处。


地块四至情况:

西侧毗邻葭芷泾河道以及文化长廊,河道较为清澈,有一条小路相隔,西侧中间位置有一个庙宇和电站【据说该电站服务半个椒江】,暂无拆迁的消息;

南侧毗邻联通大楼以及白云山西路;北侧毗邻云西路,有绿道和人行道相隔;

东面毗邻白云山【有若干坟墓】,有一座教堂和一座庙宇(龙游庙),中间有道路相隔。

此外,地块西北侧与大转盘相邻,东北侧和东侧还有星明村工业区未拆迁的厂房。

地块分AB两块,北面A区体量较大,较大容积率为1.5,南面B区体量小,较大容积率为1.1。

从地块状况来看,现场较为杂乱,还有部分没有拆除的建筑和电线杆,里面多杂草和水塘。

位于白云山西侧,葭芷泾河道东侧,这一风水好坏尚无法定论,但电站、教堂以及庙宇无疑是这宗地的硬伤。与之相比,地块周边几个信号塔已经算不上什么问题。

地块配套

从配套来说,该宗地块的位置相当优越,南面为相对成熟的开发区核心板块,而西南侧则是居住氛围已经相对浓厚的四号路板块,北侧为正在建设的一江两岸,东北侧则是老城区。

因此,该宗地块的公共、教育、医疗、商业等相对成熟,且还有一江两岸片区的想象空间。而从*划分来说,由于地块属于开发区,目前来看是在学院路*等优质资源的辐射下。

地块附近在售项目包括距离1公里的华鸿台州大公馆、距离1.3公里的中梁*壹号、距离1.3公里的白云山庄、距离190米的中环世纪写字楼在售)、距离1.5公里的玉兰广场三期、距离近2公里的中梁国宾天下等等;附近待售项目则包括碧桂园珑悦碧桂园剑桥郡、中梁*壹号院等。

从规划上来看,除了北面正在建设的一江两岸外,距离地块还有两个重要的交通大配套,待建的轻轨二号线市民广场站,以及在建的有轨电车T1线。

地块前景及展望

先从地块角度来说:

地块突出的优势在于容积率、区位以及体量,当然还包括没太复杂的回购条件。

A区域容积率1.5,B地块容积率1.1,有做洋房、小高层以及排屋的强排基础。许多网友或许对容积率还缺乏概念,简单理解来说,就是容积率越小,楼盘就不会密,楼层也不会太多,以往独栋别墅产品时代的容积率连1.0都没有。另外,洋房排屋类的产品价格普遍会比高层要高一些,洋房可能贵上20%-30%,而排屋就贵的更多了。这也解释了有些容积率比较高的项目为何会去做高低配,在满足容积率要求的情况,尽量做部分排屋产品。当下市场,容积率低于1.0的产品几乎无法看到,像市*地块的容积率达到这样状态显然较为少有。

区位来说,该区域在许多年前,算是老城区边缘地带,当下则是新老城区的交界之处,直线距离都不算远,其地位类似于温岭那宗楼面两万的中华路地块,堪称椒江版中华路地块。此外,地块东面为山,西面为水,即使算不上风水很好,也是环境宜人。

体量来说,近一年来,开发区出让地块以小宗为主,仅有学院路西侧,海棠南面地块较大(用地面积63569方)。而本宗地块仅仅出让面积就达到了127652方。大地块显然对楼盘的品质打造以及居住舒适度来说,都是利好。

而对于回购,或许许多朋友较为陌生,简单理解就是将某部分以约定价格定向卖给回购方。不少地块有着复杂的回购条件,不仅影响财务成本,其回购的住宅部分往往作为安置,比例越高,对项目品质的潜在影响也就越大。不久前出让的椒江陶家洋地块就是在这么一个复杂的回购条件,造成财务成本挤压楼面价格,未能出现大家期待中的高光表现。

地块的劣势在于1、地块周边有一座教堂、两座庙宇以及一个比较有规模的电站,东侧的白云山还有一些坟墓,对客户的品质认知有较大影响;2、不远处有一个不太成功的项目(白云山庄),尽管山和楼盘的位置不同(白云山庄在山北,而本宗地块在山的西侧),但都有类似庙宇等不利因素,且该项目的售价未达预期,周期更是漫长,至今没有清盘;3、则是在土地市场的表现来看,开发区土地价格自中梁*壹号地块有明显楼面价格上扬后,一直处于缓慢上浮状态,而没有出现温岭临海那般持续上涨。房企的谨慎和冷静,对于这样低密度大宗地块而言,好坏因素同时存在。

尽管有较好的先天条件,也有电站等不利因素,对于该宗地块考虑更多的还是溢价能力、客群分布以及周期长短,这些都直接影响房企对成本的预判。从上表可以看出,不少高端项目,尤其是排屋别墅类的产品,其销售周期偏长,不符合当下不少外来房企所青睐的快周转模式。

此外,市场走势以及市区地位,也局限了该宗地块价值的预判。

作为市府所在地,椒江,尤其是开发区以及洪家一带迎来了越来越多椒江外的购房人群,但这批客户更多带着洼地*的诉求,而非对市区价值的充分认可,忠诚度较低,本地客户规模以及购房力有限。这一点可佐证的就是祥生温岭中华路地块吸引了京都、碧桂园、新华鸿、中梁、荣安、富力、祥生、恒大、置信、天岭、大成、滨江、时代、中南等14家房企参与竞拍,楼面价近两万元,而本宗地块无论从楼面还是竞拍房企规模,都无法比较。

从市场走势来看,无论是地价还是房价,椒江都经历了一波上涨,但与临海及温岭的上扬幅度仍有一定差距,且后续上涨势头明显放缓。更为主要的是,椒江供不应求的市场阶段逐步结束,后续供应正在陆续入市,加上金融政策等大环境影响,使得后续市场充满变数。

洼地是一种优势,同时也更容易触摸到天花板,站在新的市场周期面前,本宗地块承载不了太多惊喜。

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