房产证办不下来怎么办?物业费该如何交?

所谓“购房无小事”，小编列出了一些涉及到房产证办理困难、缴纳物业费等方面的案例，一并咨询了法律界人士，期望给网友买房办证等提供更多帮助。

我的房产证怎么还没有办下来？

2007年，江小姐购买了城中某项目的房子，已经入住两年多了，房产证至今没有办理下来。江小姐多次找到开发商询问，得到的答复是正在办理。她有点担心，交房那么久了，房产证还没办下来，这房子是不是有问题。

陈女士也遇到了同样的麻烦。她于2007年9月在某小区购买了一套商品房，当年11月交房，至今仍没有办理房产证。现在陈女士已经怀孕了，急需办理准生证，可是办准生证得有**，而拿不到房产证就没法在当地入户。陈女士说，当初买房时她和开发商签订的合同中约定，开发商在交房后60日内将办理权属登记需要由其提供的资料报至房管部门备案，如果由于开发商的原因，致使业主不能在规定期限内取得房屋所有权证书，则开发商需向业主按照已付房价款的0.5%支付违约金。

对此，江苏高的律师事务所赵笳律师表示，在合同明确约定的情况下，办理房产证是房地产开发商的一项合同义务，一般在商品房买卖合同中会约定办理房产证的期限，开发商一旦延期办理，当事人可以选择自己办理或者到法院起诉要求开发商立即办理并支付违约金。当事人如选择自己办理，具体办理程序可以咨询当地房管部门；如果选择起诉，在拿到判决书后开发商仍不办理，可以申请法院强制执行，由法院强制办理，所有费用由开发商支付。

没交房就需要缴纳物业费？物业费当中含不含水电公摊费？

市民贾先生购买了一套商品房，去年12月10号，售楼人员电话通知贾先生前来收房。贾先生发现房屋质量有瑕疵，便拒绝收房，要求开发商进行维修整改。此后开发商按照贾先生的要求进行了整改。今年2月3号，贾先生查看维修情况后打算签字收房，可是却被要求从去年12月10号开始，就要缴纳物业管理费。贾先生认为，物业管理费应当从实际收房之日算起。

“贾先生的说法是有道理的”，赵笳律师表示，“物业费的缴纳是以物业合同生效为前提条件的。根据行业惯例，物业合同是在交房时签订的，没有交房物业服务的主体即不存在。因此，贾先生如果之前没有签订物业合同，物业公司就无权要求他缴纳物业费。如果此时物业公司不给贾先生办理入住手续，贾先生有权通过法律途径维护自己的权益。”

市民宫先生还提出了另外一个物业费的问题。他买了一套房子，去年年底交房，还没有装修入住。今年1月份，物业公司通知其缴纳*季度的物业管理费和水电公摊费。“我如数缴纳后，向物业公司要*，对方却无法提供。在我一再的要求下，物业公司才解释说水电公摊费是指电梯、公共照明等费用，现在只是预收，3月底进行结算，多退少补。”

宫先生表示，目前自己现在居住的小区，只收取物业管理费，水电公摊费已经包含在物业管理费内的，为什么新房子的小区就要外加水电公摊费用？“这是不是重复收取？我该怎么办？”

赵律师解释：“房屋在交付之前，所有权归开发商所有，此时所产生的一切费用由所有人或者实际使用人缴纳。”物业费是建立在物业公司对业主或者业主房屋服务的基础之上的，交房前业主还没有入住，物业公司没有对业主或者业主所有的房屋进行服务，双方不存在合同关系，因此也不存在物业费用缴纳的问题。

而对于水电公摊费用，应当属于开发商交房前的房屋建设成本，应当由开发商缴纳。业主入住之后，物业费和水电公摊费用是分开收取还是合并收取，应当看物业费用是否包含了公摊费用。现实中两种收费方式都是存在的。如果业主对物业公司的收费不满，可以到物价局对收取费用的内容和收费标准进行核实，如物业公司收费与物价局公布的标准不符，可以要求物价局对物业公司进行处罚并要求其改正。

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